由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)日益嚴(yán)格，許多房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)，導(dǎo)致商業(yè)設(shè)計項目泛濫，加上中國消費(fèi)增長有限，品牌數(shù)量和擴(kuò)張速度有限，許多項目無法完成投資，整體行業(yè)風(fēng)險積累很高，投資回報率很低，為了防止更多項目陷入死亡，我們的商業(yè)項目必須在早期規(guī)劃設(shè)計。

　　目前，我國商業(yè)房地產(chǎn)項目的空置率仍然很高，死板、爛板等常見問題，歸根結(jié)底，是由于早期規(guī)劃設(shè)計過程中存在許多誤解。據(jù)了解，國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃至少存在一些誤解。

　　誤區(qū)一：用建筑設(shè)計代替商業(yè)設(shè)計。

　　建筑設(shè)計和商業(yè)設(shè)計在本質(zhì)要求上是不同的，建筑設(shè)計師更追求建筑理念、建筑技術(shù)和建筑美學(xué)，他們往往沒有商業(yè)理性認(rèn)知，所以也不能很好地掌握商業(yè)需求，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計以商業(yè)需求為導(dǎo)向，是根據(jù)市場、商業(yè)定位和商業(yè)管理的各種需求，這種設(shè)計通常體現(xiàn)在細(xì)節(jié)上。因此，如果沒有大量的實踐經(jīng)驗，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計就很難實現(xiàn)合理性和市場化。

　　誤區(qū)二:建筑設(shè)計先于商業(yè)設(shè)計

　　一旦建筑設(shè)計完成，就確定了商業(yè)物業(yè)的墻壁、建筑高度、柱距、荷載、中間大廳等硬件設(shè)施，導(dǎo)致商業(yè)形式和功能在設(shè)計上有很大的局限性。建筑設(shè)計先于商業(yè)設(shè)計，這種局限性將不可避免地表現(xiàn)出來，使商業(yè)項目陷入困境。

　　例如，一個10萬平方米以上的購物中心至少應(yīng)該有幾千平方米的中間大廳、客運(yùn)/貨梯、通風(fēng)排水、燃?xì)夤艿馈⒗幚?、停車?位置、休閑庭院/位置等設(shè)計。如果以前不考慮，就不能滿足后期商家的需求，也不能滿足客戶的需求。

　　誤區(qū)三:營銷策劃取代商業(yè)規(guī)劃

　　銷售代理公司為商業(yè)項目進(jìn)行營銷策劃的目的是促進(jìn)銷售，而商業(yè)規(guī)劃則是促進(jìn)經(jīng)營管理，兩者的本質(zhì)和要求不同。

　　由于營銷公司不能很好地掌握業(yè)務(wù)功能和業(yè)務(wù)需求，簡單的營銷規(guī)劃不能解決業(yè)務(wù)規(guī)劃問題，這也使得一些業(yè)務(wù)項目在銷售后存在一些業(yè)務(wù)和管理漏洞。

　　誤區(qū)四:重外觀形象，輕內(nèi)部結(jié)構(gòu)

　　為了打造代表性的商業(yè)建筑或城市地標(biāo)，一些商業(yè)項目一般在建筑外觀上投入大量資金，而忽視了商業(yè)物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，這也不利于商業(yè)管理。就像一個人表面上很漂亮，但內(nèi)在素質(zhì)很低一樣，這個人也會被打折扣。畢竟，客戶在商業(yè)內(nèi)部消費(fèi)，內(nèi)部功能是否完善也是客戶關(guān)心的問題。